Reformas que valen la pena antes de vender (y las que no)

Cuando alguien decide vender, aparece enseguida la duda: ¿conviene reformar antes? La respuesta honesta es que depende, y que la mayoría de las veces la solución no es una reforma grande. Reformar para vender tiene una lógica distinta a reformar para vivir: no se trata de armar la casa a tu gusto, sino de sacar de en medio lo que le resta valor y de mostrar la propiedad en buen estado. Y ninguna obra garantiza recuperar lo invertido, por eso conviene medir antes de gastar.

Reformar para vender no es reformar para vivir

Quien compra evalúa precio, ubicación y estado general, y después hace sus propios cambios a su gusto. Por eso las mejoras que más se agradecen al vender son las que corrigen defectos y dejan la propiedad neutra, y no las que expresan una decisión personal de diseño. Una cocina carísima con un estilo muy marcado puede no coincidir con el gusto del comprador, que de todas formas quizás la cambie.

Reformas que suelen valer la pena

• Pintura en colores neutros. Es de lo más económico y el cambio más visible. Paredes limpias y parejas transmiten cuidado, y los tonos claros ayudan a que los ambientes se perciban más luminosos.
• Resolver humedades, filtraciones y fallas visibles. Una mancha en el techo o una pared descascarada son lo primero que ve un comprador atento, y suelen usarse para bajar la oferta. Mejor arreglarlas de raíz y no taparlas.
• Arreglos menores. Canillas que gotean, puertas que no cierran, cerraduras flojas, enchufes rotos o lámparas quemadas. Cada uno es chico, pero juntos dicen mucho sobre el mantenimiento.
• Refrescar cocina y baño sin demolerlos. Cambiar griferías, frentes o manijas, renovar las juntas, reemplazar espejos y artefactos viejos alcanza muchas veces para que se vean actuales sin una obra completa.
• Pisos recuperables. Si hay un parquet que se puede pulir y plastificar, suele ser más conveniente que cambiar el piso entero.
• Iluminación. Lámparas parejas y artefactos prolijos mejoran todo lo demás. Para ese punto mirá la nota sobre iluminación.

Reformas que conviene evitar

• Cocinas y baños completos. Son las obras más caras y las que menos se pueden recuperar con certeza. Salvo que estén en muy mal estado, suele alcanzar con un refresco.
• Cambios de gusto muy personal: colores intensos, revestimientos llamativos o muebles a medida que solo sirven para quien los pensó.
• Tirar o mover paredes para cambiar la distribución. Además de costosas, en un edificio en propiedad horizontal pueden requerir autorizaciones y generar diferencias entre los planos y lo construido, que después complican la escritura.
• Obras largas con el aviso ya publicado. Una propiedad en obra se visita mal, se fotografía peor y demora el proceso.
• Reformar sin saber cuánto vale. Si no sabés cuánto vale la propiedad hoy ni cuánto podría valer después, estás invirtiendo a ciegas.

Lo que mira un comprador (y su escribano)

Más allá de la estética, hay puntos que pesan en la decisión y que conviene tener resueltos antes de publicar:

• Que las instalaciones de electricidad, agua y gas funcionen bien y sean seguras.
• Que aberturas, persianas y cerraduras abran y cierren sin forzarse.
• Que no haya humedad, y que las expensas y los servicios sean razonables.
• Que los planos y la escritura coincidan con lo que realmente existe.

Muchos de estos puntos son invisibles en una foto pero visibles en una inspección, y suelen detectarlos quienes compran con crédito (el banco tasa la propiedad) o con ayuda de un profesional. Es mejor conocerlos vos primero.

Cómo decidir en tu caso

Una buena regla es hacerse estas preguntas, en orden, antes de contratar a nadie:

1. 1.¿Es un defecto que el comprador va a notar y que va a usar para negociar?
2. 2.¿Se ve en las fotos o en la primera visita? Si no se ve, pesa menos.
3. 3.¿Cuánto cuesta arreglarlo comparado con la diferencia razonable de precio o de tiempo que podría generar?
4. 4.¿Hay una alternativa más barata que logre un efecto parecido, como pintar, ordenar o ambientar?
5. 5.¿Necesito autorización del consorcio, un profesional matriculado o cambios en los planos?

Reformar y vender, o vender "a reformar"

No siempre hay que arreglar. Hay propiedades que se venden mejor como están, con un precio que contemple la necesidad de obra, porque hay compradores que buscan justo eso y prefieren reformar a su medida. La decisión depende de cuánto falta hacer, del tiempo que tengas, del dinero disponible y de lo que haga el mercado de tu zona. Una tasación que considere el estado real de la propiedad te permite comparar ambas alternativas con números y no con intuición.

Cuánto invertir: una forma de pensarlo

No hay un monto correcto para todos, pero sí un criterio. Lo que conviene invertir es lo que cuesta menos que lo que el defecto te resta, ya sea en precio, en tiempo de venta o en ofertas perdidas. Un arreglo chico que evita que te pidan una rebaja grande se paga solo. Una obra grande que cambia el gusto de la propiedad rara vez lo hace. Hacer esa cuenta con una tasación al lado y con presupuestos reales te evita decidir por impulso, y te permite descartar a tiempo lo que no se justifica.

Si vas a hacer una obra, hacela con orden

• Pedí más de un presupuesto por escrito y comparalos con el mismo alcance.
• Definí qué incluye y qué no, los materiales, los plazos y la forma de pago.
• Si la obra afecta estructura, instalaciones o partes comunes, consultá con un profesional matriculado y con la administración del edificio.
• Guardá facturas y comprobantes, por si más adelante necesitás documentar lo hecho.
• Terminá la obra antes de las fotos, y no al revés.

En Buongiorno nuestro servicio de diseño de interiores evalúa qué conviene hacer en cada propiedad antes de venderla, y qué no hace falta tocar. A veces la mejor recomendación es gastar menos, no más. Para el panorama completo de cómo se prepara una venta, podés leer vender una propiedad es más que poner un cartel.