Divorcio y venta de la propiedad: qué pasa con el inmueble

Un divorcio no siempre significa vender la propiedad, pero cuando el inmueble es un bien en común, tarde o temprano hay que decidir qué hacer con él. No hay una respuesta única: depende del régimen patrimonial del matrimonio, de si la propiedad es de uno solo o de los dos, y de lo que las partes puedan acordar. Esta nota es un mapa general de las opciones que existen en Argentina para el divorcio y la venta de la propiedad, no una respuesta a tu caso particular: eso es trabajo de un abogado de familia.

Bien propio o bien ganancial

El primer dato a confirmar es de qué tipo de bien se trata. Si el matrimonio está bajo el régimen legal supletorio (comunidad de ganancias, arts. 463 a 465 del Código Civil y Comercial), los bienes se dividen en dos categorías: los propios, que cada cónyuge tenía antes de casarse o recibió después por herencia o donación, y los gananciales, adquiridos durante el matrimonio a título oneroso, sin importar a nombre de quién estén. Al divorciarse, en principio, los bienes gananciales se dividen entre ambos y los propios quedan con su titular. Algunas parejas, en cambio, optan por el régimen de separación de bienes (arts. 505 a 508 CCCN) mediante una convención matrimonial, donde no existe esa distinción: cada uno conserva lo suyo.

Desde cuándo se considera disuelta la comunidad

Un dato que sorprende: la comunidad de ganancias no se extingue el día de la sentencia de divorcio, sino con efecto retroactivo al día en que se notificó la demanda o se presentó el pedido conjunto (art. 480 CCCN). Lo que cada uno adquiera después de esa fecha ya no entra a repartirse. Es un punto que suele pesar en la negociación y conviene tener claro desde el inicio del trámite.

Qué pasa con la vivienda familiar mientras tanto

Mientras el divorcio está en trámite, ninguno de los cónyuges puede vender ni disponer de la vivienda familiar sin el asentimiento del otro, sin importar de qué régimen patrimonial se trate (art. 456 CCCN): la norma protege el techo donde vive la familia, más allá de a nombre de quién esté. Además, durante el proceso se puede pedir que un juez atribuya el uso de la vivienda a uno de los cónyuges, por ejemplo si hay hijos menores, algo independiente de a quién le corresponda la propiedad en la división final de bienes.

Si la propiedad está a nombre de los dos

Cuando la propiedad ya figura en condominio (a nombre de ambos, cada uno con una parte indivisa, art. 1983 CCCN), las salidas más habituales son tres: venderla a un tercero de común acuerdo y repartir el dinero según la proporción que le corresponde a cada uno; que uno de los dos le compre su parte al otro y se quede con el 100% de la propiedad; o, si no hay acuerdo, pedir la partición judicial, donde un juez resuelve la división y que en la práctica también suele terminar en la venta del inmueble para repartir lo obtenido.

El convenio regulador

Si el divorcio es de común acuerdo, buena parte de estas decisiones se vuelcan en el convenio regulador: el documento donde los ex cónyuges acuerdan qué pasa con la vivienda, cómo se distribuyen los bienes y otras cuestiones patrimoniales (art. 439 CCCN). Cuanto más claro quede ahí el destino de la propiedad (vender, que uno compre la parte del otro, o mantenerla en condominio por un tiempo), menos margen queda para el conflicto después.

El rol de la inmobiliaria en este proceso

En Buongiorno, nuestro trabajo empieza una vez que hay acuerdo (entre las partes o por resolución judicial) sobre qué hacer con la propiedad: una tasación objetiva que sirva como punto de partida neutral para ambas partes, y después la gestión de la venta como con cualquier otra propiedad. No tomamos partido entre las partes ni asesoramos sobre el reparto: eso corresponde al abogado de familia de cada cónyuge. Lo que sí podemos ofrecer es un número de mercado en el que ambas partes puedan confiar, algo que suele destrabar negociaciones que se estancan por desconfianza sobre el valor real del inmueble.