Reserva, boleto y escritura: ¿es lo mismo?

Si estás por comprar o vender en Buenos Aires, en algún momento vas a escuchar estas tres palabras en la misma conversación: reserva, boleto y escritura. Suena a lo mismo, pero no lo es. Cada una es un paso distinto de la compraventa, con su propio momento y su propio nivel de protección legal. Entender la diferencia entre reserva, boleto y escritura te evita sorpresas y te ayuda a saber qué estás firmando en cada instancia.

Qué es la reserva

La reserva es el primer paso: una oferta de compra, casi siempre acompañada de una suma de dinero, que le hacés al vendedor a través de la inmobiliaria. Con ese gesto le decís "quiero comprar en estas condiciones" y le pedís que retire la propiedad del mercado mientras la evalúa. La reserva no tiene una forma fija en el Código Civil y Comercial: su fuerza legal depende de lo que efectivamente diga el papel que firmás. Por eso conviene que quede claro, por escrito, qué pasa con el dinero si el vendedor no acepta o si alguna de las partes se arrepiente.

Qué es el boleto de compraventa

Una vez que el vendedor acepta la oferta, lo habitual es firmar un boleto de compraventa. Es un contrato: ambas partes se comprometen a comprar y vender un inmueble determinado, a un precio determinado, bajo condiciones ya acordadas: forma de pago, plazo para escriturar, quién asume qué gasto. El boleto no transmite la propiedad todavía, pero genera obligaciones exigibles entre las partes. El Código Civil y Comercial además le da una protección puntual: si el boleto tiene fecha cierta, el comprador actuó de buena fe y ya pagó como mínimo el 25% del precio, es oponible al concurso o la quiebra del vendedor (art. 1171 CCCN), y el juez puede ordenar que se otorgue la escritura igual.

Qué es la escritura pública

La escritura pública es el único acto que efectivamente transmite el dominio de un inmueble. La firma un escribano, con ambas partes presentes o representadas, y después se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble. El artículo 1017 del Código Civil y Comercial es contundente: todo contrato que tenga por objeto adquirir, modificar o extinguir derechos reales sobre inmuebles debe hacerse por escritura pública. Sin escritura e inscripción, no sos dueño frente a terceros, aunque tengas boleto firmado, aunque ya vivas en la propiedad, aunque hayas pagado todo.

La diferencia entre reserva, boleto y escritura, en limpio

Puesto en orden, la diferencia entre reserva, boleto y escritura es una cuestión de momento y de fuerza legal:

• Reserva: primer acercamiento, con seña. Compromete, pero su alcance depende de lo pactado por escrito.
• Boleto de compraventa: contrato con condiciones definitivas. Obliga a ambas partes a llegar a la escritura.
• Escritura pública: el acto que transmite el dominio. Sin ella no hay transferencia de propiedad, sin importar lo que digan la reserva o el boleto.

Quién interviene en cada paso

En estos tres momentos suelen aparecer distintos profesionales. El corredor inmobiliario media la operación, ordena la documentación y acompaña la negociación. Así lo define el Código Civil y Comercial en el contrato de corretaje (arts. 1345 a 1355), y en la Ciudad de Buenos Aires solo puede ejercerlo quien está matriculado en CUCICBA (te contamos más en qué hace una corredora pública inmobiliaria). El escribano, en cambio, redacta y autoriza la escritura pública, actuando con imparcialidad entre comprador y vendedor. Si tenés dudas puntuales sobre una cláusula, sumar a un abogado de confianza nunca está de más.

Qué sigue cuando la reserva ya está firmada

Antes de firmar cualquiera de estos tres papeles conviene revisar el estado de dominio de la propiedad, quién es el verdadero titular y si hay deudas o embargos: lo vemos en detalle en antes de firmar una reserva o boleto. Y una vez que la reserva fue aceptada, hay un recorrido de pasos hasta la escritura que conviene conocer para no perder tiempo ni plata: lo explicamos en qué pasa después de aceptar una reserva.