Antes de firmar una reserva o boleto: qué revisar

Antes de firmar una reserva o un boleto, hay una pausa que vale la pena hacer. No es desconfianza: es orden. Una compraventa involucra plata importante y compromisos que después cuestan revertir, así que conviene confirmar un puñado de datos antes de poner la firma. Esta es la checklist que usamos en Buongiorno como punto de partida: no reemplaza la revisión de un abogado o escribano, pero te deja llegar a esa consulta con las preguntas correctas, en lugar de descubrir un problema recién cuando ya firmaste.

Quién es realmente el titular

Lo primero es confirmar quién figura como titular del inmueble y si coincide con quien está negociando. Si hay más de un dueño (por ejemplo, una herencia entre hermanos o un matrimonio en condominio), tienen que firmar todos. Si el inmueble es la vivienda familiar de un matrimonio, el Código Civil y Comercial exige el asentimiento del cónyuge no titular para disponer de ella, sin importar el régimen patrimonial (art. 456 CCCN): sin ese asentimiento, el acto puede anularse después.

Estado de dominio y deudas

Antes de avanzar, pedí (o pedile a tu escribano) un informe de dominio actualizado del Registro de la Propiedad Inmueble. Ahí figura si el inmueble tiene:

• Hipotecas u otros gravámenes vigentes
• Embargos o inhibiciones sobre el titular
• Usufructos u otros derechos reales de terceros
• Juicios anotados sobre el bien

Sumá también el estado de deudas por expensas (si es un PH o un edificio con consorcio), ABL y servicios. Un vendedor de buena fe no debería tener problema en mostrar esta información antes de que avances con una seña.

Qué cláusulas no pueden faltar

El papel que firmás, sea reserva o boleto, tiene que dejar claro:

• Precio total y moneda de pago
• Forma de pago: cuánto ahora, cuánto al boleto, cuánto a la escritura
• Plazo para escriturar y qué pasa si se corre
• Qué pasa con la seña si alguna parte se arrepiente
• Quién paga los gastos de escrituración, honorarios e impuestos
• Estado en que se entrega la propiedad, libre de ocupantes y con qué muebles

Señales de alerta antes de firmar

Hay señales que conviene tomar en serio antes de avanzar. Si el vendedor pone presión para firmar rápido sin darte tiempo a revisar la documentación, es una alerta. Si se niega a mostrar el informe de dominio o los certificados de deuda, también. Si el precio pactado en la reserva no coincide con lo que después aparece en el boleto, o si te piden pagar una seña en efectivo sin ningún recibo o comprobante, son motivos válidos para frenar y preguntar. Ninguna de estas señales significa necesariamente que haya mala fe, pero sí que conviene pedir más información antes de comprometer dinero. Un corredor matriculado y un escribano de confianza ayudan justamente a despejar estas dudas antes de que se conviertan en un problema.

La checklist antes de firmar una reserva o boleto, resumida

En resumen, antes de firmar una reserva o un boleto conviene tener: identidad confirmada del titular, informe de dominio sin sorpresas, deudas al día o descontadas del precio, y un documento que contemple qué pasa si algo no sale como se planeó. Si ya pasaste esta etapa y la reserva fue aceptada, en qué pasa después de aceptar una reserva contamos los pasos que siguen hasta la escritura. Y si querés entender qué papel cumple cada documento, reserva, boleto y escritura: ¿es lo mismo? lo explica en detalle.

Quién te puede ayudar con esta revisión

Un corredor inmobiliario matriculado ordena buena parte de esta revisión antes de que llegue el momento de firmar, para eso existe la matrícula en CUCICBA, que explicamos en qué hace una corredora pública inmobiliaria. Para las cláusulas más finas del contrato, sumar asesoramiento legal puntual es una inversión chica comparada con el valor de la operación, y evita discusiones después sobre lo que "se entendía" que decía el papel firmado. Podés ver más términos del proceso en el glosario inmobiliario.