Qué pasa después de aceptar una reserva

El vendedor aceptó tu oferta. La reserva ya está firmada, ¿y ahora? Esto es, paso a paso, qué pasa después de aceptar una reserva en una compraventa en la Ciudad de Buenos Aires: entre ese momento y la escritura hay un recorrido con instancias legales y administrativas que conviene conocer para no sorprenderte con los plazos. No hay una única forma de hacerlo (varía según si hay crédito hipotecario, sucesión de por medio, o si las partes deciden ir directo a la escritura), pero esto es lo más habitual en el mercado porteño.

El estudio de títulos

Lo primero que suele arrancar es el estudio de títulos: el escribano interviniente revisa los antecedentes del inmueble, por costumbre notarial durante los últimos 20 años, para confirmar que la cadena de titularidad es correcta y que no hay inhibiciones, embargos o litigios que compliquen la venta. No es un trámite exprés: puede llevar unas semanas, sobre todo si hay que pedir informes a distintos registros. Si aparece algún problema (una inhibición no cancelada, una escritura mal inscripta), hay que resolverlo antes de continuar, lo que puede correr la fecha pactada en la reserva.

Boleto de compraventa o escritura directa

Si el estudio de títulos y los plazos lo permiten, algunas operaciones van directo a la escritura sin pasar por un boleto intermedio. Otras (sobre todo cuando hay que esperar la cancelación de una hipoteca previa, coordinar la mudanza del vendedor o juntar el resto del pago) firman un boleto de compraventa que fija precio, forma de pago y fecha límite para escriturar. Ya explicamos la diferencia entre estos documentos en reserva, boleto y escritura: ¿es lo mismo?.

Trámites y certificados antes de escriturar

En paralelo, el escribano gestiona una serie de certificados que tienen que estar vigentes el día de la firma:

• Certificado de dominio e inhibiciones del vendedor
• Libre deuda de expensas, si es un PH o un edificio con consorcio
• Libre deuda de ABL y de servicios
• Cancelación de hipoteca previa, si la propiedad tenía una

Cualquier deuda pendiente se suele descontar del precio final o se resuelve antes de la firma: no debería quedar como sorpresa para el comprador el día de la escritura, ni tampoco para el vendedor si ya lo tenía previsto en el precio pactado.

Si hay crédito hipotecario de por medio

Cuando el comprador financia parte de la compra con un crédito, se suma un actor más al proceso: el banco, que pide su propia tasación de la propiedad, define sus propios tiempos de aprobación y designa un escribano para constituir la hipoteca al mismo tiempo que se firma la escritura de compraventa. Esto agrega plazos administrativos, así que conviene contemplarlo desde la reserva si ya se sabe que la operación va a tener crédito de por medio.

El día de la escritura

Llegado el día, comprador y vendedor (o sus apoderados) firman la escritura pública ante el escribano. El comprador es, por costumbre del mercado, quien elige al escribano y paga sus honorarios, salvo que se acuerde otra cosa entre las partes. Ese mismo día suele entregarse la posesión y las llaves, aunque a veces se pacta una fecha de entrega distinta. Si alguna de las partes no puede llegar a firmar en la fecha originalmente pactada, lo habitual es prorrogar el plazo de común acuerdo, dejando por escrito la nueva fecha; avanzar sin ese acuerdo puede derivar en un reclamo por incumplimiento del boleto.

Inscripción registral y cierre

La escritura se presenta después en el Registro de la Propiedad Inmueble para su inscripción, el paso que hace pública y oponible a terceros la transferencia. Desde ese momento sos el titular registral, con todo lo que eso implica frente a cualquier reclamo futuro de un tercero sobre el inmueble. Si querés entender qué te protegía legalmente en cada instancia previa, reserva, boleto y escritura: ¿es lo mismo? lo repasa en detalle, y si todavía no llegaste a esta etapa, antes de firmar una reserva o boleto te ayuda a llegar preparado.