Gastos al comprar una propiedad en CABA: escribano, sellos y comisión

Cuando se busca una propiedad, el número que se mira es el precio publicado. Pero el dinero que hace falta para terminar la operación es más que ese número: hay que sumar los honorarios del escribano, impuestos, certificados, inscripciones y, según lo pactado, la comisión de la inmobiliaria. Conocer esos gastos antes de ofertar permite comparar propiedades por su costo total y llegar a la escritura sin sorpresas.

Una aclaración importante: en esta nota evitamos dar porcentajes. Los valores de impuestos y aranceles se actualizan y las fuentes no siempre coinciden, así que preferimos explicarte qué conceptos existen y remitirte al escribano, que es quien puede darte el monto vigente (consultado en octubre de 2026).

Honorarios del escribano

La escritura la otorga un escribano, y sus honorarios son el gasto más conocido. En la Ciudad de Buenos Aires, por costumbre, quien compra elige al escribano y se hace cargo de sus honorarios, aunque no es una regla fija y puede pactarse otra cosa. El Colegio de Escribanos publica aranceles de referencia, pero el monto final lo informa cada escribanía y se calcula sobre el valor de la operación. Sobre los honorarios también corresponden impuestos y aportes, que el escribano debe detallarte en su presupuesto.

Una recomendación práctica: no esperes a la escritura para hablar con el escribano. Cuanto antes lo consultes, antes vas a saber cuánto se va a gastar, qué documentación falta y si hay algo en la situación de la propiedad (una sucesión, una hipoteca, un condominio) que pueda demorar la fecha. Muchos compradores lo contactan recién después de firmar el boleto, cuando ya hay compromisos asumidos y menos margen para ajustar. Elegir escribano con tiempo también te permite comparar presupuestos y entender qué incluye cada uno.

Impuesto de sellos

Es el impuesto que grava la transferencia del inmueble. Por costumbre se reparte entre comprador y vendedor, pero también depende de lo que se acuerde, por eso conviene que quede escrito en la reserva y en el boleto. En la Ciudad existe una exención para la vivienda única, familiar y de ocupación permanente, hasta un valor máximo que se actualiza cada año. Si la propiedad y el comprador cumplen los requisitos, el impuesto puede reducirse mucho o no pagarse. Los requisitos se acreditan con documentación que el escribano te va a pedir antes de la escritura, y el valor del tope hay que confirmarlo cada año con él o con AGIP, porque cambia.

Certificados e inscripción

Para escriturar, el escribano pide certificados oficiales: el de dominio e inhibiciones del Registro de la Propiedad Inmueble, las constancias de deuda de ABL y de expensas, entre otros. Cada uno tiene su costo, y al final hay que inscribir la escritura en el Registro para que la compra quede registrada a tu nombre. Son importes menores comparados con los anteriores, pero suman.

Comisión de la inmobiliaria

Quien intermedia en una operación en CABA debe ser corredor matriculado en el Colegio Único de Corredores Inmobiliarios (CUCICBA). Las comisiones se acuerdan con el corredor: no son un número igual para todos y conviene que figuren por escrito, con claridad sobre quién las paga y sobre qué monto se calculan, antes de avanzar con una reserva. Si querés saber cuál es el rol de la profesión, leé qué hace una corredora pública inmobiliaria.

Si comprás con crédito hipotecario

Cuando se financia con un banco aparecen gastos adicionales, que varían según la entidad: tasación de la propiedad, seguros asociados al crédito, comisiones e inscripción de la hipoteca. Pedile al banco el detalle completo, incluido el costo total del crédito, y confirmá que la propiedad sea apta antes de firmar el boleto. Si no conocés algún término, podés buscarlo en el glosario inmobiliario.

Lo que no aparece en la escritura

• Mudanza y flete.
• Arreglos o pintura antes de ocupar la propiedad.
• Expensas extraordinarias en curso y reservas de fondos del consorcio.
• Altas y bajas de servicios y cambios de titularidad.
• Seguro del hogar.

Quién paga qué: lo que suele pactarse

No hay un reparto único, y todo lo que se acuerde debería figurar en la reserva y el boleto. A modo de referencia, lo que suele darse en la práctica:

• Comprador: honorarios del escribano, inscripción de la escritura y, si hay crédito, los gastos del banco.
• Vendedor: cancelación de deudas o gravámenes de la propiedad (como una hipoteca) y los impuestos que le correspondan por la venta.
• Compartido: el impuesto de sellos, que por costumbre se reparte entre ambas partes.
• Según lo pactado: la comisión de la inmobiliaria.

Cuándo se paga cada cosa

No todo se desembolsa al mismo tiempo. Con la reserva y el boleto se entrega un anticipo, y los gastos de escribanía, impuestos y certificados suelen abonarse alrededor de la fecha de escritura. Por eso conviene tener disponible ese dinero antes de comprometerte con una fecha, y preguntar al escribano cuándo vence cada concepto. Un calendario claro evita llegar a la escritura con la plata en otro lado.

Errores comunes al calcular los gastos

• Comparar propiedades solo por el precio publicado y no por el costo total.
• Dar por hecho que corresponde la exención de sellos sin consultarlo antes de firmar el boleto.
• Calcular con valores de un artículo o una calculadora viejos, sin confirmar el monto vigente.
• No dejar escrito quién paga cada gasto.
• Gastar el ahorro entero en la compra y no reservar para mudanza, arreglos y primeras expensas.

Cómo pedir el detalle antes de firmar

1. 1.Antes de firmar la reserva, preguntá a la inmobiliaria qué gastos se esperan y quién los paga.
2. 2.Pedile al escribano un presupuesto por escrito (proforma) con todos los conceptos, y consultale si tu caso entra en la exención de sellos.
3. 3.Si hay crédito, solicitá al banco el detalle completo de gastos.
4. 4.Sumá tus propios costos posteriores y dejá un margen para imprevistos.
5. 5.Compará propiedades por su costo total y no solo por el precio de publicación.

Para el panorama de cómo se ahorra en una compra, mirá cómo ahorrar al comprar una propiedad. En Buongiorno acompañamos la compra de tu propiedad desde la búsqueda hasta la escritura y te ayudamos a tener este detalle claro antes de ofertar, coordinando con el escribano que elijas.