Vender una propiedad con hipoteca: cómo se hace paso a paso

Sí, se puede vender una propiedad que tiene una hipoteca. Pasa seguido: un crédito que todavía se está pagando no te obliga a esperar a terminarlo para vender. Lo que cambia es que la operación tiene un paso más, que es liberar la propiedad del gravamen. Entender cómo funciona ese paso, y en qué momento ocurre, evita sorpresas con el banco, con el comprador y con los tiempos de la escritura.

Qué es la hipoteca y por qué no impide vender

La hipoteca es un derecho real de garantía: la propiedad sigue siendo tuya y seguís viviendo o usándola, pero queda como respaldo de una deuda. Se inscribe en el Registro de la Propiedad Inmueble, y por eso cualquier escribano que intervenga en una venta la va a ver en los certificados del inmueble. No hay ninguna prohibición de vender por tener una hipoteca. Lo que se exige es que, para que el comprador reciba la propiedad libre de ese gravamen, la deuda se pague y la hipoteca se cancele.

Conviene tener presente que pagar la deuda no es lo mismo que cancelar la hipoteca: la cancelación es un acto formal que otorga el banco y que después se inscribe. El Código Civil y Comercial prevé que las garantías inscriptas se cancelan por su titular mediante un instrumento de igual naturaleza que el exigido para constituirlas (en las hipotecas, la escritura pública), o por orden judicial (art. 2204).

Paso a paso para vender con hipoteca

1. 1.Pedí al banco el estado de deuda actualizado y las condiciones de cancelación anticipada: cuánto hay que pagar para cancelar hoy, si hay cargos por hacerlo antes de término y por cuánto tiempo vale ese cálculo. El saldo cambia cada día, sobre todo si el crédito está en UVA.
2. 2.Definí el precio sabiendo cuánto debés. Con una tasación realista y el saldo de la deuda en mano, vas a saber cuánto queda libre después de cancelar y si alcanza para tu próximo paso.
3. 3.Ordená la documentación y avisá desde el inicio. Escritura, estado de deuda, expensas y ABL. Si la hipoteca figura desde el primer día, nadie se sorprende más adelante.
4. 4.Dejala asentada en la reserva y el boleto. Esos documentos tienen que decir que hay una hipoteca y cómo y cuándo se va a cancelar. Si querés repasar qué revisar, mirá qué conviene verificar antes de firmar una reserva o boleto.
5. 5.Coordiná con el escribano la forma de cancelación. Él pide los certificados del Registro y arma la secuencia con el banco.
6. 6.Escritura e inscripción. Se firma la compraventa, se cancela la deuda y se inscribe la cancelación de la hipoteca y la transferencia a nombre del comprador.

Qué documentos conviene reunir

Lo ideal es empezar a juntar la información antes de publicar, y no cuando ya hay un comprador esperando. Para vender con hipoteca vas a necesitar, además de la documentación de cualquier venta:

• La escritura de compra donde consta la hipoteca.
• El contrato del crédito o, al menos, los datos de la entidad y del número de préstamo.
• El estado de deuda actualizado, pedido al banco por escrito.
• Las condiciones de cancelación anticipada que informe la entidad.
• Los comprobantes de expensas y de ABL al día.
• El reglamento de copropiedad, si es un departamento.

Con eso en la mano, el escribano que intervenga puede armar la secuencia de la operación y avisarte con tiempo si falta algo. Cuanto antes se conozca el número real de la deuda, más preciso va a ser el cálculo de cuánto te queda libre después de vender.

Cómo se cancela la hipoteca en la operación

Hay varias formas de resolverlo y cuál conviene depende del banco, del escribano y de tus fondos. Las más habituales:

• Cancelar antes de la escritura con fondos propios. Pagás la deuda, el banco otorga la cancelación y la propiedad llega libre al momento de escriturar. Es lo más limpio, pero requiere contar con ese dinero.
• Cancelar con parte del precio de venta. El comprador destina una parte de lo que paga a cancelar tu deuda, de manera coordinada con el banco y bajo la intervención del escribano. Es una modalidad frecuente, pero las condiciones exactas (quién paga qué, en qué orden y cómo se garantiza) se acuerdan caso por caso.
• Que el comprador asuma la deuda. Es una alternativa que solo funciona si el banco la acepta, porque cambia quién es el deudor. No es lo común y depende de la evaluación de la entidad.

Si el comprador también compra con crédito

Cuando quien compra también financia con un banco, la operación suma otra hipoteca: la nueva se constituye al mismo tiempo que se cancela la tuya. Eso exige coordinar fechas, porque cada entidad tiene sus propios requisitos y trámites, incluida la tasación y la aprobación de la propiedad. Cualquier atraso de un lado mueve toda la fecha de escritura. Por eso conviene que quien acompaña la venta conozca el proceso completo y no solo una de las partes. Para entender cada etapa, te recomendamos leer reserva, boleto y escritura: diferencias.

Errores frecuentes al vender con hipoteca

• Fijar el precio sin descontar la deuda y descubrir tarde que el saldo libre no alcanza.
• No pedir el estado de deuda actualizado y trabajar con un número viejo.
• No declarar la hipoteca en la reserva o el boleto, lo que genera discusiones cuando aparece en los certificados.
• Suponer que la última cuota ya cancela la hipoteca, sin hacer el trámite formal.
• Olvidar los gastos de la cancelación, como honorarios del escribano e inscripción. En general los afronta quien debe, pero confirmalo con el escribano porque puede pactarse otra cosa.
• Dejar los plazos para el final: el banco y el Registro tienen sus propios tiempos y no se aceleran por apuro.

Cómo te acompañamos en Buongiorno

Tasamos la propiedad teniendo en cuenta tu situación, preparamos la documentación y coordinamos con el banco, el comprador y el escribano hasta la escritura, dentro de nuestro servicio de venta de propiedades. Como somos abogada y corredora pública, la parte legal se revisa desde el principio con nuestro asesoramiento legal inmobiliario. No reemplazamos al escribano, que es quien instrumenta la cancelación y la escritura, pero sí ordenamos los tiempos para que cada paso llegue en su momento.