Vender una propiedad con inquilino: qué se puede y qué no

Sí, se puede vender una propiedad que está alquilada. Lo que cambia es el recorrido: el contrato de locación no desaparece por la venta, el inquilino tiene derechos que hay que respetar y el comprador tiene que saber desde el principio en qué se está metiendo. Esta nota explica qué se puede hacer, qué no y cómo ordenar la operación para que no se trabe.

La venta no termina el alquiler

El Código Civil y Comercial establece que, salvo pacto en contrario, la locación subsiste durante el tiempo convenido aunque la cosa locada sea enajenada (art. 1189). Dicho en simple: si vendés mientras el contrato está vigente, el comprador pasa a ser el nuevo locador y tiene que respetar lo pactado, incluidos plazo y condiciones. Quien compra una propiedad alquilada compra también ese contrato.

Por eso conviene que el contrato sea claro y esté por escrito, como exige la ley para las locaciones de inmuebles (art. 1188). Y por eso mismo, revisá si tu contrato prevé algo en caso de venta, como una opción o una preferencia de compra a favor del inquilino o una cláusula sobre ese supuesto: si existe, hay que respetarla.

Dos caminos posibles

Vender con el inquilino adentro

Es el camino más simple legalmente: el contrato sigue y el comprador pasa a cobrar el alquiler. Suele interesarle a quien compra para renta. La contrapartida es que muchos compradores buscan una vivienda para mudarse y la quieren libre, así que el universo de interesados se reduce y el precio tiene que reflejarlo. Hay que informar con claridad las condiciones del contrato: monto, actualización, vencimiento, depósito y garantía.

Entregarla libre de ocupantes

Si querés ampliar el público, la opción es acordar con el inquilino una entrega anticipada. Se hace de común acuerdo y por escrito: fecha de entrega, estado en que se devuelve, devolución del depósito y, si se negocia, algún reconocimiento por la mudanza. Otra salida es esperar al vencimiento del contrato y no renovarlo, y vender después. Cualquiera sea el camino, el boleto tiene que reflejar si la propiedad se entrega ocupada o libre y en qué fecha.

Lo que no se puede hacer

• Pedirle al inquilino que se vaya solo porque pusiste la propiedad en venta: la venta no es motivo para terminar el contrato.
• Entrar a la propiedad o llevar compradores sin su consentimiento: es su vivienda mientras dure el contrato.
• Presionarlo con cortes de servicios, cambios de cerradura o mensajes intimidatorios.
• Prometerle al comprador una entrega libre que no tengas acordada con el inquilino.
• Cobrar alquileres por tu cuenta después de escriturar: desde ese momento corresponden al nuevo propietario.

Cómo hablar con el inquilino

La forma de comunicar la venta define buena parte de cómo sigue todo. Lo recomendable es avisarle antes de que vea el cartel o el aviso, explicarle que su contrato se respeta y contarle qué vas a necesitar de él: visitas, fotos, una eventual entrega anticipada. Si querés que se vaya antes del vencimiento, la negociación puede incluir tiempo para mudarse, una suma como compensación o ayuda con los gastos del traslado. Nada de eso es obligatorio, pero un acuerdo bien hablado suele salir más barato y más rápido que un conflicto.

Cómo coordinar visitas y fotos

Es el punto más delicado en la práctica, porque la propiedad se tiene que mostrar y el que vive ahí no tiene ningún interés económico en la venta. Revisá primero si el contrato prevé algo sobre visitas. Si no, lo que mejor funciona es acordar por escrito días y horarios, avisar con anticipación y cuidar el trato. Un inquilino colaborador acelera la venta; uno molesto la frena. Si el estado de la unidad condiciona las fotos y la imagen, vale la pena pactar cómo se presentará. En iluminación para vender más rápido hay ideas para mostrarla mejor sin intervenir tanto.

Qué documentación se suma

• El contrato de locación completo, con sus prórrogas y modificaciones.
• Los recibos o constancias de pago de los últimos períodos.
• El estado del depósito en garantía y de la garantía del contrato.
• Cualquier acuerdo por escrito con el inquilino sobre visitas o entrega.

Además de lo habitual (que repasamos en documentación para vender una propiedad), conviene que el boleto diga que el inmueble está alquilado, qué se transfiere con el contrato (alquileres futuros, depósito) y cómo se le comunica al inquilino quién es el nuevo propietario, para que sepa a quién pagarle. Que el escribano lo revise antes evita discusiones posteriores.

Un aviso sobre los cambios en la normativa de alquileres

El régimen de locaciones fue modificado a fines de 2023 por el DNU 70/2023, que derogó la Ley 27.551 y cambió varias reglas, entre ellas la libertad de las partes para pactar el plazo. Sobre qué reglas aplican a los contratos firmados antes de esa fecha hay discusión entre los especialistas. Por eso, antes de tomar decisiones sobre un contrato en curso, hacelo revisar por un abogado que verifique qué normas le corresponden.

Cómo ordenar la operación

1. 1.Leé el contrato completo: plazo, actualización, cláusulas sobre venta y visitas.
2. 2.Hablá con el inquilino antes de publicar: contale qué vas a hacer y escuchá qué necesita.
3. 3.Decidí si vas a vender ocupada o libre, y tasá en consecuencia.
4. 4.Dejá todos los acuerdos por escrito, desde las visitas hasta la entrega.
5. 5.Hacé que el boleto y la escritura reflejen la situación real de ocupación.

Una vez definido el camino, cada parte tiene que saber qué le toca: el inquilino, que su contrato se respeta y a quién va a pagarle; el comprador, en qué condiciones recibe el inmueble; y vos, qué obligaciones mantenés hasta la escritura. Cuando esos tres puntos están claros desde el boleto, la operación avanza sin sobresaltos. En Buongiorno ayudamos con la tasación del inmueble en cada escenario y con el asesoramiento legal para ordenar el contrato y la escritura. Y si querés ver cómo acompañamos una venta completa, pasá por vender tu propiedad.