Documentación para vender un departamento o una casa: la lista completa

El día que aparece una oferta seria, la documentación pasa a ser la protagonista. Un comprador interesado no espera semanas a que se ordenen papeles, y una operación que venía bien puede enfriarse por un trámite que se podía haber hecho antes. Esta es la lista de lo que se necesita para vender un departamento o una casa en CABA, separada por quién la aporta, con una advertencia: es un punto de partida, y el escribano que intervenga puede pedir algo más según el caso.

Documentos del vendedor

Lo primero es demostrar quién es el titular y que puede disponer del inmueble:

• DNI vigente y CUIT o CUIL de cada titular.
• Estado civil. Si estás casado o casada y es la vivienda familiar, hace falta el asentimiento de tu cónyuge para venderla, sin importar a nombre de quién esté (art. 456 del Código Civil y Comercial). Si te divorciaste, se pide la sentencia o el convenio que lo acredite.
• Si el titular es una sociedad: contrato social, acta que autorice la venta y documentación de quien la representa.
• Si vende un apoderado: poder otorgado por escritura pública que lo faculte expresamente a vender.
• Si el inmueble es de más de una persona (condominio, herencia), tienen que firmar todas.

Documentos del inmueble

Son los que acreditan que la propiedad es tuya, que está libre de problemas y al día con sus deudas:

• Escritura o título de propiedad: la copia de cómo adquiriste el inmueble. Si no la encontrás, se pide una copia al escribano que la otorgó o a su archivo.
• Informe de dominio e inhibiciones: lo pide el escribano al Registro de la Propiedad Inmueble. Muestra el titular, si hay hipotecas, embargos u otras medidas, y si el vendedor está inhibido para disponer. Ya vimos qué buscar en él en antes de firmar una reserva o boleto.
• Libre deuda de ABL: el que emite la AGIP, en estado sin deuda.
• Certificado de deuda de expensas: lo emite la administración del consorcio y acredita que no hay deuda, en departamentos y PH con administración.
• Certificado catastral: lo tramita el escribano y forma parte del trámite de escrituración en la Ciudad.
• Planos: los que figuran en el título y, en el caso de edificios, el plano de propiedad horizontal. Tienen que coincidir con lo realmente construido.
• Reglamento de copropiedad: si es un departamento o un PH, es el reglamento inscripto que rige el edificio.
• Cancelación de hipoteca, si el inmueble la tiene o la tuvo.

Muchos de estos certificados los gestiona y solicita el escribano, no vos: lo que tenés que hacer es dar los datos del inmueble (partida, matrícula, nomenclatura) y avisar de cualquier particularidad. En el glosario encontrás qué es un certificado de libre deuda y qué es un estudio de títulos.

Cuánto duran los certificados

Los certificados tienen vigencia corta: se miden en días, no en meses, y el escribano los pide cerca de la fecha de firma para que estén vigentes el día de la escritura. El plazo exacto lo define el organismo que los emite y puede cambiar, así que no conviene sacarlos con mucha anticipación por tu cuenta: preguntale al escribano cuándo los solicita. Lo que sí podés adelantar es lo que no se vence, como la escritura, los planos y el reglamento.

Si es un PH o un departamento en edificio

Los PH y los departamentos tienen su propia capa documental. Además de lo anterior, el comprador va a querer ver el reglamento de copropiedad, las últimas expensas y las actas importantes del consorcio, como obras aprobadas o juicios en trámite. En los PH, la coincidencia entre el plano y lo construido es un punto que suele generar problemas: lo desarrollamos en cómo vender un PH en CABA.

Situaciones que suman papeles

• Propiedad heredada: se necesita la declaratoria de herederos o el testamento aprobado, y que esté inscripta. Está explicado paso a paso en cómo vender una propiedad heredada.
• Propiedad alquilada: el contrato de locación, los recibos y el estado del depósito. Lo vemos en vender con inquilino.
• Divorcio o separación: el convenio o la sentencia, y la conformidad de ambos. Un resumen está en nuestra nota sobre divorcio y venta de la propiedad.
• Propiedad con hipoteca: el saldo a cancelar y la conformidad del acreedor.

Errores que demoran la documentación

Casi siempre las demoras vienen de los mismos lugares, y casi todas se evitan con tiempo:

• Asumir que el titular es quien vive en la propiedad, sin verificar el título: a veces figuran personas fallecidas o ex parejas.
• Dejar para el final la firma de un cónyuge, un heredero o un condómino que vive lejos o no responde.
• Descubrir una hipoteca o un embargo viejo recién cuando llega el informe de dominio.
• Tener un plano que no coincide con la realidad por una ampliación que nunca se declaró.
• Pedir los certificados demasiado temprano y que se venzan antes de la escritura.

Si identificás alguno de estos puntos en tu caso, conviene resolverlo antes de publicar, porque un trámite con un organismo público o con otros titulares no se acelera a pedido el día que llega la oferta.

Cómo ordenarlo antes de publicar

1. 1.Juntá en una carpeta los papeles que ya tenés: escritura, planos, reglamento, últimas facturas.
2. 2.Confirmá quién figura como titular y si hay alguien más que tenga que firmar.
3. 3.Pedí el estado de deudas de expensas y ABL para saber con qué números arrancás.
4. 4.Hacé revisar el conjunto por un profesional antes de publicar, no cuando llega la primera oferta.
5. 5.Guardá todo en digital además del papel: te va a servir para responder en el día a cualquier pedido.

Ese orden previo es parte de lo que hacemos en Buongiorno con el asesoramiento legal inmobiliario: revisar la documentación antes de salir a vender, para que ninguna oferta se pierda por un papel que faltaba.