Cómo vender una propiedad heredada: sucesión, declaratoria y escritura

Heredar una propiedad es, muchas veces, el comienzo de un trámite más que el de una venta. Hasta que la sucesión no esté encaminada, los herederos no pueden vender como si fueran titulares comunes y corrientes. La buena noticia es que el camino está bien delimitado. Esta nota es un mapa general del recorrido para vender un inmueble heredado en Argentina, y no reemplaza a un abogado que lleve tu sucesión.

El juicio sucesorio

La sucesión se tramita ante el juez del último domicilio del causante (art. 2336 del Código Civil y Comercial). Ahí se inicia el proceso en el que se determina quiénes son los herederos, qué bienes componen la herencia y qué deudas tiene. Los herederos forzosos (descendientes, ascendientes y cónyuge) tienen una porción de la herencia que no se les puede quitar ni por testamento ni por donaciones (art. 2444). Si hay testamento, se lo presenta y se verifica su validez; si no lo hay, la sucesión es ab intestato.

La declaratoria de herederos

La declaratoria de herederos es la resolución judicial que reconoce quiénes son los herederos (o, si hay testamento, el auto que lo aprueba). Es el documento que los habilita frente a terceros, y es el punto de partida para disponer del inmueble. No es inmediata: se publican edictos y el trámite tiene sus tiempos, que dependen del juzgado y de la complejidad de la sucesión, por lo que conviene no prometerse fechas. Un término más en el glosario inmobiliario.

Una aclaración importante: la inscripción de la declaratoria en el Registro de la Propiedad Inmueble no transmite el dominio por sí sola. Sirve para dejar asentada la indivisión y preservar la continuidad del tracto cuando los herederos quieren vender. Es un paso que el escribano suele revisar.

Indivisión y partición

Si hay varios herederos, mientras no se haga la partición el inmueble está en indivisión: pertenece a todos en conjunto (art. 2363). Ahí aparecen las opciones habituales:

• Partición privada: si todos los herederos están presentes y son plenamente capaces, pueden acordar la partición en la forma que juzguen conveniente, por unanimidad (art. 2369).
• Partición judicial: si no hay acuerdo, la decide un juez, y en el caso de un inmueble suele terminar en su venta para repartir lo obtenido.
• Adjudicación a un heredero: uno se queda con la propiedad y compensa a los demás.
• Venta en conjunto: todos los herederos venden el inmueble a un tercero y se reparten el precio.

Si el causante estaba casado bajo comunidad de ganancias, primero se liquida esa comunidad: la parte que le corresponde al cónyuge sobreviviente por los bienes gananciales no integra la herencia. Eso cambia quién es dueño de qué en el inmueble, y es un punto para revisar con el abogado.

Quién puede firmar la venta

Mientras el inmueble está en indivisión, firman todos los herederos, o quienes ellos designen con un poder. Si uno de ellos falta, no quiere vender o no se lo localiza, la operación se traba. Si hay herederos menores de edad o con capacidad restringida, la venta requiere autorización judicial. Por eso el consenso entre herederos es el factor que más acorta o alarga este camino.

Otra figura posible es la cesión de derechos hereditarios (art. 2302), por la cual un heredero cede su parte en la herencia a otro o a un tercero, mediante escritura pública. Cuando la cesión es sobre un bien determinado, como el inmueble, se la trata con las reglas de la compraventa (art. 2309), con particularidades que define el escribano. Es una herramienta útil, pero conviene que la analice un profesional antes.

Tasar y preparar la propiedad

Mientras corre el trámite se puede ir avanzando con lo que no depende del juzgado. Una tasación da un precio objetivo que ayuda a que los herederos se pongan de acuerdo: en sucesiones, desconfiar del valor es una causa frecuente de conflicto. Conviene también revisar el estado del inmueble, las deudas de expensas y ABL que pudo haber dejado el causante y quién está ocupando la propiedad. Un número neutral de mercado suele destrabar discusiones.

Qué hacer con la propiedad mientras corre el trámite

Durante la sucesión el inmueble sigue generando gastos y riesgos, y no siempre queda claro quién se hace cargo. Conviene acordar entre los herederos quién paga expensas, ABL y servicios y cómo se compensa después en la partición, mantener la propiedad en buen estado y cerrada, y no darla en comodato ni alquilarla de palabra, porque una ocupación informal puede complicar después la entrega al comprador. Dejar estos acuerdos por escrito ahorra discusiones cuando llega la hora de repartir el precio.

La escritura de venta

Con la declaratoria inscripta y la partición o el acuerdo de los herederos, la compraventa sigue el camino habitual: estudio de títulos, certificados, boleto si hace falta y escritura ante escribano. Lo que cambia es que el escribano va a revisar toda la cadena sucesoria con más detalle. Los pasos posteriores a la reserva están en qué pasa después de aceptar una reserva, y el listado de papeles en documentación para vender una propiedad.

Impuestos y gastos

La sucesión tiene sus propios gastos (tasa de justicia, honorarios de abogados) y, según la jurisdicción donde tramite, puede haber impuestos a la transmisión gratuita: consultalo con tu abogado. Respecto de la venta, el Impuesto a la Transferencia de Inmuebles ya no existe (lo derogó la Ley 27.743 en 2024) y la ganancia por venta de inmuebles de personas humanas y sucesiones indivisas está exenta para operaciones desde el 1 de enero de 2026, según la Ley 27.802 y el Decreto 406/2026 (consultado en octubre de 2026). Para el detalle del resto de los gastos, mirá cuánto cuesta vender una propiedad en CABA.